En nuestro artículo de octubre de 2020 les presentamos la primera parte relacionada con este tema: El tiempo compartido y la hotelería. Señalamos que el “tiempo compartido” es, oficialmente, una de las figuras jurídicas que permiten el acceso al alojamiento vacacional y turístico en:

Pero no siempre fue así. En esa oportunidad nos referimos a los orígenes del concepto y de ese producto turístico y de alojamiento, en Venezuela y el mundo.

Los primeros desarrollos que promocionaron y experimentaron con este novedoso método de alojamiento, lo hicieron bajo la figura de la multipropiedad. Fue dentro del marco legal general del condominio de la Ley de Propiedad Horizontal. También bajo la figura del usufructo y del subusufructo presente en el Código Civil.

Al comienzo, las grandes cadenas hoteleras nacionales no consideraban como hotelera a esta actividad. No le prestaban mayor atención; incluso la subvaloraban. Sin embargo, al igual que ocurre en otras actividades, la dinámica de la economía es indetenible y produce cambios legislativos.

El tiempo compartido había surgido en la realidad económica para quedarse. Sin embargo, todavía no existía en Venezuela una legislación especial que amparase ni al promotor ni al usuario.


¿Un producto turístico-hotelero o un fenómeno inmobiliario?

En nuestro país el debate se circunscribía en si el tiempo compartido era un producto turístico-hotelero o, simplemente, un nuevo fenómeno inmobiliario. Las cadenas hoteleras, bien informadas por el fenómeno mundial, empezaron a analizar y a interesarse en el tema. Hubo un largo proceso de consultas, modificaciones y discusiones, en las cuales participaron tanto el sector inmobiliario como el turístico y hotelero.

Hubo una gran coordinación entre el sector público y el privado. Como resultado se publica –en la Gaceta Oficial Nº 5.022 Extraordinario del 18 de diciembre de 1995– la Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Sistema de Tiempo Compartido. Al poco tiempo, en la Gaceta Oficial Nº 35.996 del 9 de julio de 1996, se publica su Reglamento. Ambos están vigentes.

Hoy en día, la mayoría de los desarrollos de tiempo compartido en Venezuela funcionan dentro de establecimientos turísticos, aun cuando ello no es excluyente. Por ende, a los usuarios del sistema en establecimientos turísticos, además de las leyes especiales antes citadas, se les aplica. Igualmente están amparados por la Ley Orgánica de Turismo y sus reglamentos.

A ellos también nos hemos referido en ediciones anteriores. Tanto los artículos relacionados como las leyes están a su disposición en www.avecintel.org

Por lo general, los contratos de tiempo compartido se celebran bajo la figura de contratos de hospedaje a futuro. Los operadores de esos establecimientos hoteleros, así como sus empleados y colaboradores, “ya han aprendido” algo bien importante: tanto un huésped tradicional como un huésped o usuario amparado por una relación de tiempo compartido, merecen el mismo tratamiento de alta calidad.


Las ventajas de la multipropiedad y tiempo compartido

Hay otra enseñanza que han recibido los operadores de estos establecimientos en los ámbitos nacional e internacional. Es la siguiente: en situaciones críticas, de calamidades naturales, políticas y comerciales, entre otras, y muy en particular con el COVID-19, los desarrollos que han llevado mejor la situación son los de multipropiedad y tiempo compartido.

Esto es, entre otras razones, porque cuentan con una clientela preestablecida con lazos de fidelidad, que siguen aportando en buena medida sus cuotas de mantenimiento, aun cuando el uso de las instalaciones se encuentre diferido.

Además, se piensa que los primeros establecimientos que se reactivarán gradualmente en la nueva normalidad serán estos. Ellos cuentan con sus huéspedes preestablecidos. Han mantenido sus cuotas y planes, ya conocen las instalaciones y mantienen una fiel relación con su desarrollo.

La promulgación de la ley especial en la materia tuvo consecuencias positivas. Una de ellas fue la de evitar las malas prácticas que se venían presentando. Otra, crear un marco jurídico estable con las reglas de juego claras para el desarrollo de la actividad.

En Venezuela quedó estadísticamente demostrado el aumento de este segmento de negocios a partir de la promulgación de la ley. Experiencias y estadísticas similares se repitieron en naciones latinoamericanas hermanas, a partir de la promulgación de sus respectivas leyes o reglamentos especiales.

Como ejemplos de lo antes expuesto podemos citar a México, Brasil y Argentina. Por su parte, Perú está estudiando la conveniencia de dictar también su normativa especial, para fomentar y proteger a la actividad y a los usuarios.

Margarita Real Hotel Boutique & Vacation Club. Pampatar, Isla de Margarita

Ahora bien, consideremos el siguiente ejemplo. Hay un promotor o un operador que ya está informado de las ventajas y bondades del sistema. ¿Qué necesita para llevar su establecimiento de alojamiento turístico al mercado de la multipropiedad y el tiempo compartido?

Primero, acudir al marco legal ya establecido, y el cual ya hemos mencionado. Dentro de él, dependiendo de sus respectivos estudios de mercado e información disponible, tomar una primera decisión:

Como ya señalamos, los primeros desarrollos en Venezuela fueron en multipropiedad, pero en los últimos 20 años la mayoría han sido de tiempo compartido. La ley vigente contempla ambas posibilidades.

Segundo, se deben analizar los recaudos a presentar, requisito para solicitar y obtener el Certificado de Factibilidad de Tiempo Compartido. Lo emite el órgano rector del turismo (en la actualidad, el Ministerio del PP para el Turismo).

Los recaudos son:

• Títulos de adquisición del inmueble.

• Identificación de la propietaria o promotora.

• Si es una persona jurídica: documento constitutivo y últimas asambleas,

• cédulas y RIF de los accionistas.

• Memoria descriptiva del desarrollo con áreas de uso público y privado, instalaciones, tipo de habitaciones, su equipamiento y capacidad de huéspedes, planos arquitectónicos generales del desarrollo, de plantas tipo y de habitaciones.

• Permisos ambientales, municipales, de construcción y de habitabilidad.

• Fianza de fiel cumplimiento o constitución de fideicomiso.

• Permisos o licencias turísticas.

• Certificado de factibilidad socio-técnica turística.

• Proyecto de documento de declaratoria de uso en multipropiedad o en tiempo compartido.

• Proyecto de Reglamento Interno de Uso.

El mencionado documento de declaratoria, o Documento de Afectación, es aquel que debe ser otorgado por el propietario o por el promotor ante la Oficina de Registro Inmobiliario.

En él se indica el origen y títulos de la propiedad, el destino y uso que se pretende dar al inmueble. Es también donde se hace constar la descripción completa del desarrollo, las habitaciones, instalaciones, áreas, construcciones y servicios comunes.

En este documento también se describe con todo detalle:

Wyndham Concorde Resort Isla Margarita

La Comisión Técnica de Consulta de la Multipropiedad y el Tiempo Compartido

Todos los recaudos deben ser presentados por el interesado con la respectiva solicitud de Certificado de Factibilidad ante el Ministerio del PP para el Turismo. Allí le corresponderá a la Comisión Técnica de Consulta de la Multipropiedad y el Tiempo Compartido emitir opinión previa sobre estos recaudos, a los efectos de la emisión de dicho Certificado de Factibilidad.

La mencionada Comisión Técnica es otro de los aspectos que deben ser destacados como muy positivos en esta Ley. La misma está integrada por cuatro representantes del sector público y tres representantes del sector privado. Es decir, es un ente mixto asesor del Ministerio del ramo en esta especialidad.

De los cuatro integrantes del sector público, dos son nombrados por el Ministerio del PP para el Turismo, uno de los cuales presidirá dicha Comisión. Otro es nombrado por el Ministerio encargado del desarrollo urbano. Otro por el Instituto de defensa del consumidor (hoy en día, la SUNDDE).

Los tres del sector inmobiliario son nombrados: uno por la Cámara Inmobiliaria; otro por la Cámara de Operadores y el tercero por la Cámara de la Multipropiedad y el Tiempo Compartido.

Esta comisión debe reunirse, por lo menos, una vez el último jueves de cada mes.

Una de las atribuciones de esta Comisión Técnica es conocer y opinar sobre los hechos ejecutados por personas sometidas a la Ley que pudieren ser sancionados. Por esta razón, la Consultoría Jurídica del Ministerio del PP para el Turismo emitió un dictamen.

En este dictamen se indica que el organismo competente para atender las reclamaciones de los usuarios de la multipropiedad y el tiempo compartido era, en primera instancia, ese Ministerio. En cuanto al procedimiento y las sanciones aplicables, eran las previstas en la Ley Orgánica de Turismo, y no el Instituto para la Defensa del Consumidor, actualmente la SUNDDE.

Para ello se utilizó como base:

Otro de los recaudos necesarios –ya mencionado– que debe presentarse al Ministerio para su revisión y aprobación es el Reglamento Interno de Uso. Los usuarios deben recibir una copia de este en físico o digitalizada al momento de suscribir su respectivo contrato individual.

En este reglamento se contemplan con mayor detalle, entre otros:

La relación del multipropietario o tiempo compartidor con el establecimiento

Para el usuario (multipropietario o tiempo compartidor), su relación con el desarrollo quedará plasmada en el respectivo contrato particular. Este, por supuesto, estará de acuerdo con las normas y condiciones generales contempladas en los ya mencionados Documento de Afectación y Reglamento Interno de Uso.

Además, en cada oportunidad de uso del establecimiento, su relación quedará ratificada con el llenado y firma de la correspondiente “Tarjeta de Registro de Huéspedes”, en su condición de tal.

Como un complemento al producto de la multipropiedad y el tiempo compartido, surgieron después las compañías de intercambio vacacional que ofrecen la posibilidad, mediante el respectivo contrato adicional, de intercambiar los derechos de uso y disfrute de un desarrollo inmobiliario situado dentro o fuera del país entre titulares de derechos similares.

Sin duda que esto le agregó un valor adicional al producto. Ya no había que pasar las vacaciones todos los años en el mismo sitio donde se adquirieron los derechos.

Por una parte, el promotor u operador suscribe un contrato maestro con la compañía de intercambio para inscribir el desarrollo. Por la otra, los multipropietarios o tiempo compartidores que lo desean suscriben sus respectivos contratos particulares.

El concepto de la multipropiedad y del tiempo compartido llegó para quedarse. Ha evolucionado y lo seguirá haciendo. Todos los años aparecen nuevos desarrollos y novedosos productos dentro de este concepto. El crecimiento de este segmento de negocios es indetenible.

Lo deseable es que la legislación que se ocupe de este tema sea amplia, porque el turismo es dinámico. Que tenga como objetivo el fomento del mismo, creando seguridad a los promotores e inversionistas; y también, en forma muy equitativa, la seguridad y protección del usuario.

Nuestra Ley (1995) fue acertada con su nombre y contenido. Regula y fomenta tanto la multipropiedad como el sistema de tiempo compartido, así como cualquier otra modalidad que pueda aparecer como oferta de mercado con fines turísticos.